不動産Q&A不動産にまつわる、よくある“こんな質問”
不動産を購入する場合
- 気に入った物件が見つかったときはどうすればいいの？
- 不動産は同じものが二つありません。これは！と思う物件が見つかり、購入したいという意思が決まったら、まず媒介してくれた不動産会社に購入申し込みの意思表示をしましょう。この場合、不動産会社によっては『購入申し込み』の用紙がある場合があります。必ず業者から申込みの条件を良く聞いて申し込みをしましょう。
- 不動産購入時にかかる諸費用について教えてください。
- 不動産を購入するときには、物件の価格以外にも様々な諸費用がかかります。主なものをあげると、「仲介業者がある場合は仲介手数料」、「所有権移転費用」、「固定資産税の日割り」、「火災保険料」、また住宅ローン融資を利用する場合には「保証料」などの費用もかかってきます。諸費用は物件によってことなりますので、購入時に不動産会社に問い合わせましょう。
- 売買契約を締結した後で、住宅ローンの融資が受けられなかったらどうなるか？
- 住宅ローンの本審査は、売買契約を締結しないと受けられませんが、仮審査はしてくれる金融もあります。売買契約締結には『ローン条項』というものを付けることが出来ます。購入者が、誠意を持って住宅ローンの申し込みをしたが、どうしてもローンの適用を受けることが出来ない場合は契約を白紙撤回できる、という条項です。
- 不動産売買契約を締結した後での解約について教えてください。
- 売主・買主ともに、売買契約を締結後に契約を解約することができます。ただし、契約の公平性を保つためにも売主買主ともに一定のペナルティが課されています。一般的には、手付け解除日までには、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金を返還し、尚且つ、手付金と同額を買主に同額を支払うことで、解約が可能です。また、手付け解除日以降は、売買契約の２０％の金額がペナルティとなります。契約書によって若干の違いがある場合がありますので、契約時に確認しておきましょう。
不動産を借りる場合
- 仲介手数料っていくらなの？
- 基本的には賃料の０．５ヶ月分（消費税別途）です。しかし、物件によっては、賃料の１ヶ月分（消費税別途）、または仲介手数料０、などということもあります。ただ、不動産業者は仲介手数料を収入としているので、仲介手数料０ではボランティアになってしまいます。これは、入居者が支払うものを、大家さんが代わりに支払う、などの形をとっている、一種の入居促進策といえるでしょう。
不動産を売る場合
- 不動産を売るときの適正価格は？
- 価格決定の一番大きな要素は『需要と供給のバランス』といえます。買いたい人が多くいるエリアの不動産は、価格が高くても売買は成立し、逆に買いたい人があまりいないエリアであれば、価格が安くても売買は成立しない、といえます。信頼できる不動産業者と、売主が満足できる価格を良く相談の上売り出し価格を決定しましょう。
- 不動産を売るときの媒介契約について教えてください。
- 不動産の売却の仲介を不動産会社に依頼する時には、媒介契約を締結します。この契約によって、売主の意思に従って不動産会社が販売活動を開始するのです。
媒介契約には３種類の契約があります。
１．専属専任媒介契約
２．専任媒介契約
３．一般媒介契約
一般的には２．の専任媒介契約と３．の一般媒介契約のどちらかで契約する場合が多いようです。大きな違いは２．の専任媒介契約では１社に窓口を絞る方法で、３．の一般媒介契約では、数社に同時に依頼する方法です。どの方法を選ぶかは、売主の判断になりますが、売主の代理人として、多数の不動産業者に販売を依頼してくれる不動産業者との専任媒介契約が、より良い結果を生む方法のようです。
その他
- 地盤が気になるのですが、調べてもらうことはできますか？
- 家を建てる際に、必ず地盤調査を行なうことをお勧めします。しかし、土地の取得前に地盤調査ができることはまれですので、今の段階で入手可能な資料をできるだけ集め、前もってどの程度の地盤なのかを予測することが重要です。周辺の地勢や近隣の地盤データを参考に、家づくりの依頼先にご相談の上、購入に臨まれた方がより安心です。ただし、最終的にはその土地そのものの地盤調査を行なった上で、地盤対策を行う必要がありますのでご注意ください。
- 土地の売買に消費税はかかるのでしょうか？
- 土地の売買に消費税はかかりません。表示されている土地価格が売買代金となります。
- 抵当権がついた土地を買う場合、注意することはありますか？
- 土地や建物に抵当権が設定されている物件を購入する時、多くの場合において、契約条項中で、買主に所有権が移転するまでに、売主は抵当権を抹消しなければならないという意味の条項が加わります。ですので抵当権が付いたまま所有権が移転されることはありませんが、抵当権を抹消するためには、抵当権者との合意が必要ですので、事前に確認しておくことが大切です。
- 銀行から融資は、土地と建物の両方が決まっていないと受けられないのでしょうか？
- 住宅ローンを受けるためには、購入する土地の法規制や価格、建物の構造や床面積、価格が決まっている必要があります。つまり銀行に住宅ローンの申し込みの際には、土地と建物の契約書が必要になります。これらがないと銀行は担保評価を行うことができず、住宅ローンを受けることができません。土地は決まっているものの、建物の設計をゆっくりと時間をかけて考えたい場合や、建築家に依頼するつもりなので時間がかかりそうな場合などは、建物の契約書（構造や床面積、価格が決定しないため）ができていないと思います。この場合は資金計画を立てる段階で、具体的な建物の面積と構造の考え、ローンを受けるために必要な図面と見積書を作成します。このような形であれば、建物の構造、床面積、ご予算にはご注意いただきながらも、間取りや仕様、その他のことは住宅ローンを申し込んだ後で、じっくりとマイホームを考えていけます。しかし、最終的に出来上がった図面がローンを受けるために作成した図面、見積書と異なっていると、ローンを受けられないこともありますので、注意が必要です。
